東京高等裁判所 昭和６２年（ラ）５２５号 決定 1988年4月22日
抗告人
協同住宅ローン株式会社
右代表者代表取締役
小石英夫
右代理人弁護士
菊池章
小林政明
主文
原決定を取り消す。
本件を原審に差し戻す。
理由
一本件抗告の趣旨及び理由は、別紙執行抗告状（写し）記載のとおりである。
二先取特権の物上代位に関する民法第三〇四条の規定を抵当権に準用する（同法第三七二条）については、抵当権が抵当不動産に対する所有者の使用収益権能を奪うものではないところから、抵当権の物上代位が該不動産の賃料債権にまで及ぶかどうかという問題があるけれども、当裁判所は、競売開始決定の効力発生前のことはともかくとして、その効力発生時点以降においては右賃料債権にまで及ぶと解するものである。
三右の民法第三〇四条の準用については、いま一つ、同条中「債務者」とあるのは、抵当権の物上代位の場合にどのように読み替えるかという問題がある。この点は、「抵当権ノ目的タル不動産上ノ権利者」（大審院明治四〇年三月一二日判決・民録一三輯二六五ページ）と読み替えるべきであり、これがどの範囲の者であるかというと、まず所有者（抵当権設定者）及び抵当不動産の第三取得者が含まれる（この点は、異論がない。）ほか、抵当不動産を後に借り受けた賃借人も含まれると解すべきである。
このように抵当不動産を後に借り受けた賃借人まで含むとするときは、その者が受け取るべき賃料は、所有者ないし第三取得者からすれば転貸借契約上のものであるから、転貸人の賃料（転貸料）債権にまで抵当権の物上代位が及ぶことになり、それでは広きにすぎるのではないかという疑問が生じないでもない。しかしながら、右における転貸人は、抵当権者にもともと劣後しており、これを当然承知した上で更に転貸行為をするにほかならないものであり、この点において、所有者ないし第三取得者が他に賃貸した場合と比較してその保護を厚くしなければならない理由は全くない。このように解すべき必要性を付加するに、例えば、家賃八万円相当の建物を所有者が八万円で賃貸するときはさほど必要性がないのであるが、これを二万円で賃貸し、この賃借人が八万円で他に転貸するという場合（本件もこのような事例といえる。）があるからであり、このような場合には、民法第六一三条は有効でないし、また、一般の債権者代位権とか詐害行為取消権とかで解決することも、少なくとも実際上の成果を期待することは困難であるからである。
そうすると、前記のような賃借人（転貸人）が受け取るべき賃料（転貸料）については、抵当権に基づく物上代位権が及ばないとして抗告人の本件差押命令の申請を却下した原決定は、取消しを免れないことになる。
四よって、原決定を取り消した上本件を原審に差し戻すこととし、主文のように決定する。
（裁判長裁判官賀集唱 裁判官安國種彦 裁判官伊藤剛）
別紙執行抗告状
抗告の趣旨
一 原決定を取消す
二 別紙請求債権目録記載の債権の弁済に充てるため、相手方が第三債務者に対して有する別紙差押債権目録記載の債権を差押さえる
三 相手方は、第二項により差押えられた債権について取立てその他の処分をしてはならない
四 第三債務者は、第二項により差押えられた債権について相手方に対し弁済をしてはならない
五 申請費用及び抗告費用は相手方の負担とする
との裁判を求める。
抗告の理由
原決定が「抵当不動産を賃貸してその対価を収受することは抵当権の目的物の交換価値の一部実現に外ならない……」と判断したのは正当である。
然るに、原決定は「民法三七二条の準用する同法三〇四条には、物上代位の対象として『債務者の受くべき金銭その他の物』と規定されており、抵当権の場合には『目的物件の所有者の受くべき金銭その他の物』と解すべきであ」る、とするものの、何故そう解すべきなのかを明らかにしていない。
惟うに、民法三七二条が同法三〇四条を準用するのは、抵当権が担保物権として、目的不動産の交換価値を直接的、優先的に把握すること及び三〇四条一項の「金銭其他の物」が目的物件の交換価値の変じたものであることによるものである。
ところで、抵当権が実行段階に至ったときは、目的不動産の交換価値は、まず抵当権によって担保されるところの被担保債権の弁済に充てられなければならない。そして、抵当権は物権であり、目的物を直接的に把握するものであること、換言すれば債権のように他人の行為を介在させることなく目的物の交換価値そのものを把握するものであるから、「抵当不動産を賃貸してその対価を収受することは抵当権の目的物の交換価値の一部実現に外ならない」とする以上、抵当権が実行段階に至った後は、賃料収受者が何人であるかを問わず、目的物件の交換価値の一部である賃料は、被担保債権の弁済に充てられると解すのが至当である。
また、抵当権が物権として、目的物を優先的に把握する一つの現れとして、抵当権設定後に目的物の所有権を取得した所謂第三取得者が賃貸人となって目的物を賃貸したときでさえ、抵当権が実行段階に至った後はその賃料は物上代位の対象となり、更に競落後は第三取得者は所有権を失うのである。それにもかかわらず、原決定の解釈に従うならば、所有権に比較してより不完全な権利である賃貸権しか有していない賃借人（転貸人）が所有権を取得した第三取得者ですら優先し得なかった抵当権者に対し、目的物の交換価値の一部実現である賃料を優先して取得し得ることとなり権衡を失する。
因に、抵当権設定後の短期賃借人が抵当権者あるいは競落人に対し自己の賃借権を対抗しうることと、転貸賃料につき抵当権者に優先して収受しうるか否かということは、次元を異にする問題である。前者について肯定的に解したからといって、後者についても肯定的に解すべきいわれはなく、寧ろ後者については抵当権あるいは物上代位権の法的性質に基づいて解釈されるべきである。
以上のように、物権たる抵当権の直接性、優先性に鑑みるならば、民法三〇四条の「債務者」という文言は、売却その他同条の定める事由に因り金銭その他の物を受くべき地位にあるもの全般を指すものと広く解すべきであり、原決定の如く所有者のみに限定するのは、抵当権の物権性と相容れない。
よって、抗告に及ぶ次第である。